Налог на продажу недвижимости по переуступке до 1 миллиона

Содержание

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

– Два года назад купила квартиру по ипотеке в новостройке за 2,1 млн. Ипотека погашена, но в права собственности я еще не вступила, так как дом сдается через полгода. Планирую продавать квартиру без ремонта за 2,5 млн и покупать другую за 3 млн. Поясните, пожалуйста, какой налог мне нужно будет заплатить? Налоговый вычет я получала уже до того, как купить квартиру в новостройке, поэтому второй налоговый вычет мне не предназначен.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.

Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

Топ-10 лучших агентств недвижимости Тулы

Как часто у Вас есть необходимость обращаться к юристам/нотариусам?
По мере необходимости.
41.86%
Постоянно, в том числе и по работе.
26.74%
Консультируюсь онлайн через интернет, так проще и удобней.
31.4%
Проголосовало: 86

Комментарии Отменить ответ

  1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
  2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
  3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
  4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.
Читайте также:  Налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в пределах 1000000 рублей

  1. Купили квартиру до 01.01.2016 года — 3 года.
  2. Купили квартиру после 01.01.2016 года — 5 лет.
  3. Получили квартиру в подарок или в наследство от близкого родственника — 3 года. Близкие родственники — родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные (ст.14 Семейного кодекса РФ).
  4. Приватизировали квартиру — 3 года.
  5. Вы — собственник квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Как не платить налог при продаже квартиры

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Минимальный срок владения до и после 2020 года

01.01.2016 года вступил в силу закон № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры.

В 2019 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2020 продали за 5 млн. В 2021 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход). Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.

Как не платить или уменьшить налог с продажи жилья

  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок составляет 5 лет.
  • Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Самой распространённой ошибкой является продажа объекта без ведома застройщика. Важно помнить, что это возможно только в том случае, когда у вас нет никаких финансовых обязательств и квартира принадлежит вам полностью. В противном случае, даже если договор оформлен правильно и долговые обязательства переданы новому лицу, такая сделка не будет считаться действительной.

Важно! Если целью инвестиции в жильё является максимизация прибыли, выгоднее всего будет продать его после сдачи дома в эксплуатацию. Однако иногда собственники хотят быстро получить свои деньги, например, чтобы инвестировать в другой проект. Специально для таких случаев ниже вы найдёте основные нюансы процесса переуступки.

Терминология и законодательная база

В стандартном случае стороны должны в первую очередь договориться об условиях и стоимости передачи прав на собственность. После этого подписывается договор, который в обязательном порядке содержит следующие пункты:

Но у таких сделок есть и преимущества. В первую очередь, это привлекательная цена. Как правило, квартиры в недостроенных домах продаются на 20-40% ниже объектов на вторичном рынке. Кроме того, покупателю не нужно проверять жилплощадь на юридическую чистоту: он станет ее первым владельцем.

Читайте также:  Фтс получение взятки

Для большинства дольщиков размер налога, подлежащего уплате после оформления сделки – это большие деньги. Поэтому люди интересуются, можно ли освободиться от налоговой повинности или хотя бы снизить затраты. Для этого есть несколько способов:

Кто уплачивает налог?

Составление такого документа имеет свои тонкости. В тех случаях, когда у сторон недостаточно правовых знаний, стоит воспользоваться услугами профессионального юриста. Это поможет избежать неприятных неожиданностей и возможного признания сделки недействительной.

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Кого это касается?

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Если продажа одной квартиры и оформление права собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от 11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определения налоговой базы при расчете НДФЛ). При продаже квартиры, получив доход, налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанности платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщик или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит. Возможен ли взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Вы продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), в декларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, а также имущественный вычет при покупке новой квартиры.

Как придется считать НДФЛ, если изменения примут? При реализации жилья стоимостью менее 5 млн рублей (при отсутствии иных источников дохода в налоговом периоде и при использования налоговых льгот по любому из оснований), деньги налогоплательщика останутся у него. При отсутствии права на какие-либо преференции придется заплатить 13% от цены, прописанной в соглашении, или 70% от кадастровой стоимости.

Читайте также:  Кбк 2020 3 нжфл

Чтобы получить вычет, следует документально подтвердить право на него. При обретении другого жилья взамен проданного предоставляют соответствующие договора. При реализации наследуемого имущества — свидетельство о праве на наследство, свидетельство о кончине наследодателя.

Имущественные преференции от НК РФ

  • цену, указанную сторонами в договоре купли-продажи;
  • 70% от кадастровой стоимости объекта. Данный параметр периодически изменяется. В расчетах принимают величину, которая определена по состоянию на 1 января года заключения сделки.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Например, если вы одновременно с продажей недвижимости купили другую, то с части уплаченных средств в размере до 2 млн. рублей государство вам вернёт НДФЛ в размере до 260 тысяч рублей.
Или произведёт взаимозачёт (уменьшение) суммы платежа НДФЛ при продаже и одновременной покупке недвижимости.

Принцип расчета налога прост:

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.

За исключением дат регистрации 1998 года

Теперь информация для участников московской программы реновации. Минимальный период обладания жилья в новостройке, полученного по программе «Реновация», будет рассчитываться как срок владения предыдущим «старым» жильем.

Период владения квартирой полученой по программе «Реновация»

Например, квартира приобретена за 3 000 000 руб. и потом продана за такую же цену. По идее нет дохода и нет налогов. Но налоговая служба определила, что кадастровая стоимость данного объекта = 6 000 000 руб. Именно 70% от 6 млн. руб. (4 млн. 200 тыс. руб.) и возьмут в качестве реальной цены для расчета налога. Из этой суммы вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру (4 200 000 – 3 000 000 = 1 200 000). Это будет ваш доход со сделки. В итоге, вы заплатите 13% НДФЛ от 1 млн. 200 тыс. руб. (156 000 руб.). Обращаем внимание: к кадастровой стоимости квартиры (6 млн. руб.) можно применить вычет (6 – 1 = 5 млн. руб.).

Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!

Минимальный срок владения недвижимым имуществом

  • Правило «единственной недвижимости». При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2020 года) будет действовать особый минимальный срок — 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается «единственной» если у собственника она одна, и сохраняет статус «единственной» в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.
Оцените статью
Поможем защитить Ваши интересы
Добавить комментарий