Москва одинаковые права дольщика физлица и юрлица

Содержание

На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Ольга Слободчикова

Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

Чаще всего предприятия приобретают у собственников квартиры для того, чтобы переоборудовать их под офис или складское помещение для своей компании. Именно поэтому, большой популярностью пользуются квартиры и апартаменты, расположенные на первых этажах жилых домов, с возможностью оборудовать обособленный вход с улицы.

Как часто у Вас есть необходимость обращаться к юристам/нотариусам?
По мере необходимости.
41.38%
Постоянно, в том числе и по работе.
27.59%
Консультируюсь онлайн через интернет, так проще и удобней.
31.03%
Проголосовало: 87

Покупка квартиры на юридическое лицо

В ситуациях, когда приобретенная недвижимость не состоит на балансе предприятия как имущество основных средств, она будет облагаться налогом. Это регламентируется в статье № 378 Налогового Кодекса РФ. Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда юридические лица занимаются куплей-продажей недвижимости и квартира в данном случае выступает товаром, способом получения прибыли. Налог на прибыль рассчитывается по стандартной формуле, где за основу берется разница между ценой покупки и продажи.

Ограничения при покупке жилой недвижимости

Если объект недвижимости приобретается фирмой, в которой два и более руководителей, то жилплощадь будет состоять в общедолевой собственности. Размер долей определяется пропорционально вложенному капиталу.

Ежегодное кардинальное изменение законодательства о долевом строительстве уже стало традицией. Последние обширные нововведения, принятые летом прошлого года Федеральным законом № 218–ФЗ, вызвали широкий резонанс и жесткую критику со стороны строительного сообщества.

Ежегодное кардинальное изменение законодательства о долевом строительстве уже стало традицией. Последние обширные нововведения, принятые летом прошлого года Федеральным законом № 218–ФЗ, вызвали широкий резонанс и жесткую критику со стороны строительного сообщества.

Затраты на взносы в фонд увеличивают себестоимость недвижимости и включаются в цену договора, но при банкротстве застройщика дольщики–организации не получат из фонда ничего. Хотя при обязательном страховании ответственности застройщика право на получение страхового возмещения формально имели все приобретатели квартир по ДДУ. Очевидно, что подобное неравенство в правах связано с изменением целей правового регулирования. Вместо дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества всех дольщиков в ФЗ–214 теперь декларирована реализация государственной жилищной политики в интересах граждан.

Читайте также:  Образец возражения на судебные расходы в гражданском процессе

Гендиректор DDC Consulting Екатерина Ерошевская о защите строителей от дольщиков

Но если в вопросе отсутствия компенсаций из фонда за нежилые помещения все дольщики уравнены (ограничения распространяются и на апартаменты, если по проекту они являются нежилыми помещениями), то в отношении гарантий при приобретении жилья интересы юрлиц оказались ущемлены.

  1. Во-первых, в Договоре участия в долевом строительстве прописаны сроки получения жилья – и у дольщика есть полное право получить оплаченную квартиру именно в эти сроки. Несвоевременность, с которой многие строительные компании передают помещения, имеет определенные последствия: застройщик обязана в этом случае выплатить дольщику соответствующую неустойку, которая за каждый день такой просрочки составит трехсотую часть ставки рефинансирования отечественного ЦБ. В том случае, если такой дольщик является физлицом, то величина каждодневной неустойки увеличивается вдвое. С учетом того, что полугодовая просрочка уже считается нормой, суммы набегают впечатляющие.
  2. Во-вторых, дольщик имеет право не на лишь бы как сделанное жилище, а на квартиру, выстроенную на должном качественном уровне. И это право закономерно предполагает, что если уровень качества низкий и у помещения есть недостатки – эти недостатки должна устранить строительная компания. Для этого у застройщика есть три варианта: сделать все своими силами и бесплатно, снизить на соответствующую сумму стоимость помещения или оплатить дольщику все соответствующие затраты, если тот сам устранит проблемы. Если из этих случаев и есть какие-то исключения, то предусматривает их только ДДУ.
  3. В-третьих, если качество возводимого здания оказывается неудовлетворительным, права и обязанности дольщиков предоставляют им возможность расторжения ДДУ и имеет право получить обратно все свои деньги. Однако здесь есть своя особенность: неудовлетворительное качество – это не мнение дольщика, это состояние здания, которое нужно доказать.
  4. В-четвертых, просрочка передачи помещений, допущенная строительной компанией, тоже предоставляет обманутому дольщику возможность расторжения договора и возврата своих средств. Такая же возможность у него появляется в случаях, которые предусматривает ДДУ, и в ситуации существенного изменения проекта постройки.
  5. И, наконец, дольщик наделен правом получить на здание как минимум пятилетнюю гарантию, которая начинает отсчитываться от момент передачи помещения. Иные случаи может предусматривать только конкретный ДДУ.

У любого договора – как минимум две стороны, и отечественное законодательство каждую из сторон наделяет определенным спектром прав и определенным набором обязанностей. И когда речь идет о ДДУ, и то, и другое есть не только у строительных компаний – есть и определенные права и обязанности дольщиков, и правами надо пользоваться, а обязанности – соблюдать.

Читайте также:  Постановление верховного суда по оскоблению и клевета на судей

Обязанности дольщика

Во-первых, дольщик обязан оплатить ту сумму, которую предусматривает ДДУ. Если сроки такой оплаты дольщик не соблюдает, то он уплачивает штраф, который за каждый день такой просрочки составит стопятидесятую часть ставки рефинансирования отечественного ЦБ.

  • Возмещение ущерба в соответствующем объеме, который гарантирован 214-ФЗ, а не ст. 395, что в десятки раз ниже;
  • Специалиста, который досконально знает 214-ФЗ;
  • Информацию о том, в какой суд обратиться, чтобы добиться успеха;
  • Сведения о том, как взыскать просрочку за весь период.
  • Участие в суде – цена указана за комплекс заседаний или за одно посещение зала;
  • Участие в апелляции – лучше не вносить в комплекс услуг, так как она происходит в одном случае из 4-х;
  • Получение судебного вердикта;
  • Возможность исправления неточностей в документах (включая и опечатки);
  • Поиск счетов застройщика;
  • Визиты в финучреждения, в которых ответчик имеет счета для получения денег;
  • Взаимодействие с судебными приставами.

Права дольщика на получение услуг юриста по взысканию неустойки по 214-ФЗ

Например, если сопровождение юриста длится до суда, то можно оплатить комплекс услуг в 40 000, а вот если обслуживание будет длиться до взыскания суммы с застройщика, то услуги юриста обойдутся в 150 000 рублей.

[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.

Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером. Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики. Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.

Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу

С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»). Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам. Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.

Важно! Достаточно актуален конкретно первичный осмотр. При прецеденте летального исхода, вне зависимости, где этот инцидент случился, у себя в квартире либо в магазине – в обязательном порядке вызовите доктора. Необходимо заключение с официальным доказательством летального исхода. От осмотра зависит получение свидетельства, а также материальная помощь.

В сети часто можно увидеть комментарии от тех, кто уже сумел отказаться от услуги, которой не пользуется. Однако в большинстве случаях, граждане говорят о долгом и трудоемком процессе. Связанно это с тем, что раньше приходилось самостоятельно искать информацию о поставщике, собирать документы и ходить по инстанциям. Однако сейчас легче всего это сделать либо через МФЦ, либо через Портал государственных услуг. После отказа также можно столкнуться с некоторыми проблемами:

Читайте также:  Окс оказался вне границ земельного участка

Можно ли отключить услугу через Госуслуги

Поэтому в квартирах у 90% населения стоит либо кабельное ТВ, либо цифровое. Однако есть еще один интересный момент, граждане не используют коллективную антенну, но продолжают платить за услугу. В год можно потратить на невостребованное тв от 1500 до 2000 рублей. Единственное правильное решение — просто отказаться, как показала практика, сделать это вполне возможно, с последующей возможностью восстановления.

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В первую очередь, это квартиры. Согласно Жилищному кодексу РФ они относятся к категории жилых помещений, подходят для постоянного проживания людей и отвечают установленным санитарным и техническим требованиям.

Какие помещения можно купить у девелоперов в новостройках?

Для этого необходимо внести изменения в действующую редакцию параграфа 7 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сохранив за приобретателями апартаментов и иных нежилых помещений права на их получение в случае достройки объекта в процедуре банкротства застройщика. То есть надо уравнять пава приобретателей квартир, машиномест и кладовок с приобретателями нежилых помещений первых этажей и апартаментов.

Как решить вопрос с потерей права получения апартаментов и помещений первых этажей?

  • Сохраняют право на получение помещения в процедуре банкротства застройщика приобретатели жилых помещений (квартир), а также машиномест и иных нежилых помещений площадью до 7 кв. м, то есть кладовок.
  • Не сохраняют право на получение помещений в процедуре банкротства приобретатели апартаментов и нежилых помещений на первых этажах (все они больше 7 кв. м).
Оцените статью
Поможем защитить Ваши интересы
Добавить комментарий