Налоговые последствия договора без стоимости

Содержание

Вообще-то, данное письмо Президиума ВАС РФ касается налога на имущество организаций. Но в одном из вопросов, рассмотренных судом, речь идет как раз о случае недействительности сделки купли-продажи недвижимого имущества. Президиум ВАС привел свою позицию по вопросу налоговых последствий такого договора. На наш взгляд, этот подход можно применять и к другим налогам.

Вводная часть

Но это, как мы уже сказали, чисто юридические тонкости. Бухгалтеру же важно знать, что по ГК РФ недействительная сделка — как оспоримая, так и ничтожная — не влечет для ее сторон никаких юридических последствий, кроме тех, которые непосредственно связаны с ее недействительностью. Также важно, что недействительная сделка недействительна всегда с момента ее заключения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Недействительные сделки…

Если следовать той логике, которую применил Президиум ВАС РФ, то возврат имущества в связи с признанием сделки недействительной — такая же хозяйственная операция, которая отражается в бухгалтерском учете обеих сторон. А значит, влечет налоговые последствия.

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Как часто у Вас есть необходимость обращаться к юристам/нотариусам?
По мере необходимости.
41.86%
Постоянно, в том числе и по работе.
26.74%
Консультируюсь онлайн через интернет, так проще и удобней.
31.4%
Проголосовало: 86

Чья инициатива?

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Арендодатель в данном случае коммунальные расходы не несет, а получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов. Арендатор же указанные затраты может учесть в составе прочих расходов, а НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, может принять к вычету – при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Читайте также:  Не могу зарегестрировать ребенка на сайте артека

В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы

Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

При этом доводы, которыми руководствуются арбитры, таковы. Налоговое законодательство основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения. Каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы (ст. 3 НК РФ). Избежание налогообложения в результате совершения действий, направленных на получение необоснованной налоговой выгоды, является неправомерным поведением участника гражданского оборота, поскольку приводит к возникновению у лиц, обязанных уплачивать налог, неоправданного преимущества в сравнении с другими налогоплательщиками, нарушению публичного интереса.

Несколько слов о контролируемых сделках

Инспекторы пришли к выводу: стороны договорились о завышении физлицом цены сделки для того, чтобы налогоплательщик, приобретя недвижимость по такой высокой цене, получил налоговую выгоду в виде завышения расходов, уменьшающих сумму доходов от реализации.

О документах, подтверждающих получение необоснованной налоговой выгоды, составленных за несколько лет до совершения сделки

Что касается вопроса о наличии необоснованной налоговой выгоды, на основании которой были произведены доначисления налога на прибыль, Судебная коллегия отметила: инспекция в ходе выездной налоговой проверки, выявив факт взаимозависимости общества с контрагентами по сделкам, ограничилась констатацией данного факта, не установив совокупность условий, свидетельствующих о согласованных действиях взаимозависимых лиц в целях получения необоснованной налоговой выгоды. Однако сама по себе взаимозависимость участников сделок не может служить основанием для признания налоговой выгоды необоснованной.

Если предоплата получена в счет поставки товаров, облагаемых НДС, то с суммы полученного аванса поставщик должен начислить НДС (пп. 2 п. 1 ст. 167, абз. 2 п. 1 ст. 154 НК РФ). Налог исчисляется по ставке 10/110 или 18/118 в зависимости от товара. Если на момент предоплаты неизвестно, по какой ставке (10 или 18 процентов) будет осуществлена поставка товара, то НДС следует исчислить по расчетной ставке 18/118. Счет-фактура в этом случае выставляется в обычном порядке – в двух экземплярах (п. 3 ст. 168 НК РФ). А сумму налога, исчисленную с предоплаты, поставщик вправе принять к вычету после отгрузки товаров, в счет которых поступила предоплата.

Получение предоплаты от покупателя

  • скорректировать доходы и расходы в уточненной налоговой декларации за период реализации товара;
  • отразить сумму возвращенной покупателю платы за товар во внереализационных расходах как убыток прошлых налоговых периодов, выявленный в текущем (пп. 1 п. 2 ст. 265 НК РФ), а стоимость товара, на которую был уменьшен доход от реализации, – как доход прошлых лет, выявленный в текущем (п. 10 ст. 250 НК РФ).

Возврат товара от покупателя

Многооборотная (возвратная) тара может являться или не являться амортизируемым имуществом. Если такая тара не признается амортизируемым имуществом, то расходы на ее приобретение учитываются в составе материальных на дату ее передачи в производство по подпункту 2 пункта 1 статьи 254 НК РФ (письмо Минфина России от 30.04.2013 № 03-07-11/15419). А если тара включается в состав амортизируемого имущества (ее стоимость превышает 40 000 руб., а срок полезного использования – более 1 года), то ее стоимость переносится на расходы посредством начисления амортизации. Начисление амортизации следует производить начиная с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором тара введена в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Читайте также:  Сколько в россии детей до 7 лет

В случае расторжения сделки или признания ее недействительной суды, как правило, расценивают денежные средства, полученные продавцом сверх суммы, указанной в договоре, как неосновательное обогащение (см. решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовии от 29.12.2017 по делу № 2-1276/2017).

Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной

  • применяет именно эту сумму (по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка) для расчета налога на доходы физлиц, подлежащего уплате после продажи имущества (п. 5 ст. 217.1 НК РФ);
  • привлекает занизившего сумму налога налогоплательщика к ответственности по п. 1 ст. 122 НК РФ.

Налоговые последствия заниженной цены в договоре купли-продажи квартиры (жилого дома) для продавца и покупателя

Однако это идет во вред покупателю. Выдвигая требование занизить цену по договору, продавец ограничивает покупателя в возможности получить имущественный налоговый вычет с суммы, затраченной на приобретение жилого объекта (п. 3 ст. 220 НК РФ), — сумма вычета будет, соответственно, занижена.

Как правило, инициатива внести неполную цену в договор купли-продажи (ДКП) принадлежит продавцам квартир. Иногда покупатели поддаются их убеждению. Если я веду сопровождение сделки с недвижимостью, то категорически отказываюсь от участия в таких процедурах, а также не советую участвовать в них никому. Они далеко не так безобидны, как кажется на первый взгляд.

Причины неполной цены квартиры в договоре купли-продажи

Причина, по которой продавец пытается убедить покупателя подписать ДКП, в котором указана неполная стоимость жилья – налоговое законодательство. Статья 224 Налогового кодекса (НК) РФ обязывает уплачивать НДФЛ со всех видов дохода. В рамках Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.11.14 налогообложению подлежат объекты:

Основные риски для покупателя

  • стороны оформляют ДКП;
  • продавец получает денег больше, чем указано в договоре;
  • после получения денег (обычно до завершения регистрации сделки в Росреестре) он расторгает сделку;
  • покупатель возвращает квартиру и получает назад ту сумму, которая указана в ДКП.

В связи с этим, если договор не содержит прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, возникают основания для выделения налога из указанной в договоре цены расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Пример № 1 (суммы округлены):
Арбитражный суд Пермского края по делу № А50-4720/2017 признал решение МИ ФНС № 2 по Пермскому краю о привлечении ООО к ответственности за совершение налогового правонарушения соответствующим законодательству о налогах и сборах.
По указанному решению МИ ФНС № 2 был доначислен НДС в сумме 3,5 млн. руб., начислены пени в сумме 733,9 тыс. руб. и штраф в размере 352,3 тыс. руб. по причине неправомерного применения ООО налоговых вычетов по НДС по операциям закупки электротехнических изделий.
В ходе налоговой проверки было выявлено: часть представленных ООО приложений к спорному договору поставки оформлены ранее его заключения, в т.ч. счета-фактуры и товарные накладные; руководитель поставщика от факта заключения договора и выставления на его основании расчетных документов отказалась; по показаниям работников ООО проверка поставщика перед заключением договора не осуществлялась.
Доводы ООО о необоснованном возложении на него ответственности за действия иных лиц Арбитражным судом рассмотрены и отклонены, так как установление факта недобросовестности, проявленной ООО при выборе контрагента без необходимой степени осмотрительности, не позволяет ООО претендовать на возмещение названного налога.

Читайте также:  Ограничение по возрасту социальная стипендия

Доначисления по необоснованной налоговой выгоде

Налоговые органы имеют право не только переквалифицировать договоры, но также и обращаться в суд с исками о признании спорных договоров недействительными, с последующим взысканием всего полученного по ним в доход государства.

Что касается второго пункта – по поводу неполного получения Покупателем налогового вычета в случае покупки квартиры по заниженной в договоре стоимости – то и здесь риэлторы не все договаривают (а может, и сами не знают).

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

За уклонение от уплаты налогов в крупном размере существует даже уголовная статья (Откроется в новой вкладке.»>ст.198, УК РФ). Но при сделках с недвижимостью она, обычно, не применяется, так как там речь идет о суммах неуплаченного налога от 2,7 млн. руб. Тут Продавцу слегка повезло…

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Кого это касается?

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.
Оцените статью
Поможем защитить Ваши интересы
Добавить комментарий