Надо ли платить налог на имущество при продаже квартиры сумма менее 1 млн

Содержание

С какой суммы платится налог при продаже квартиры, если квартиру продали дороже, чем купили? Налогообложению в этом случае подлежит не вся сумма дохода от продажи квартиры, а только разница между доходом, полученным налогоплательщиком, и расходами по приобретению этой квартиры.

В начале 2020 года гражданин купил квартиру, а в конце 2020 года — продал. По документам стоимость, по которой квартира была продана, составила 1,5 млн. руб. Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года — 2,4 млн. руб. Т.к. 1,68 млн. руб. (кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (2,4 млн. руб. * 0,7)) больше стоимости квартиры по договору купли-продажи, то для расчета налога с продажи квартиры учитывается именно 1,68 млн. руб., а не 1,5 млн. руб. При применении имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. сумма НДФЛ с продажи квартиры будет равна 88400 руб. ((1,68-1)*0,13).

С какой суммы платится налог с продажи квартиры?

  • сравнить сумму доходов от продажи квартиры с кадастровой стоимостью жилья с учетом понижающего коэффициента;
  • применить имущественный налоговый вычет 1 млн. рублей или учесть расходы на приобретение квартиры.

Те лица, что стали собственниками помещения после 01.01.2016 года смогут реализовать жилой объект, без необходимости уплачивать проценты на доход, по истечении 60 месяцев с момента вступления в права собственности.

Когда доход облагается налоговыми отчислениями, а когда НДФЛ не платится?

Налоги за полученные доходы уплачиваются в любое время, но не позднее, чем истечет срок подачи декларации за тот календарный год, в котором была продана квартира. Последний день декларации доходов в РФ – 30 апреля. Доходы, полученные в 2019 году, должны быть задекларированы до 30 апреля 2020 года.

Применение имущественного вычета

Жилье было приобретено в 2016 году за 3,5 миллионов рублей и продано в 2019 году за ту же сумму. При этом кадастровая цена жилплощади составляет 4 миллиона, а значит, размер вырученной суммы превышает разрешенные 70%.

Как часто у Вас есть необходимость обращаться к юристам/нотариусам?
По мере необходимости.
41.38%
Постоянно, в том числе и по работе.
27.59%
Консультируюсь онлайн через интернет, так проще и удобней.
31.03%
Проголосовало: 87

Нет, не всегда. Первым и главным основанием для освобождения от налога на доходы является срок владения недвижимостью. Если гражданин являлся законным владельцем объекта недвижимости более пяти лет, выплачивать 13 % не нужно.

Когда нужно платить налог при продаже квартиры

Если заявленная в документе сумма сделки будет меньше кадастровой стоимости объекта в текущем году (а она более или менее сопоставима с ценами в среднем по рынку), налогооблагаемая база для него будет рассчитана как 70% от этой кадастровой стоимости.

Когда подавать декларацию

Еще одна возможность снизить сумму налоговой выплаты – посчитать и документально подтвердить фактические затраты, которые были понесены на благоустройство объекта – проектирование, ремонт и даже услуги риэлтора.

Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.

Если квартира принад лежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми уч астниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве. При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.

Отвечает адвокат Андрей Безрядов:

В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей. А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.

Итак, главный вопрос всегда и у всех: как не платить налог при продаже недвижимости? Ответ: это возможно, но не всегда. Первый и самый главный пункт для полного освобождения от уплаты налога – минимально допустимый срок владения. Данный пункт регламентируется статьей 217.1 НК РФ. На данный момент этот срок составляет 5 лет. Т.е. если вы владели недвижимостью более 5 лет, вы полностью освобождаетесь от уплаты налога на основании статьи 217.1 НК РФ. Есть приятные исключения: на основании пункта 3 данной статьи есть отдельные ситуации, для которых данный срок уменьшен до 3 лет. Это:

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Если квартира приобретена на возмездной основе – договор купли-продажи, договор долевого участия, договор мены (рассматривается отдельно, ситуация редкая и нетипичная), то гражданин имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных и подтвержденных документально расходов, связанных с приобретением данного имущества.

Порядок начисления налога с продажи квартиры

Важный нюанс: если мы говорим о общедолевой/совместной собственности, то каждый из сособственников имеет право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Простой пример: у квартиры два собственника в равных долях, квартира продается за 3 000 000 рублей, каждый из собственников получает вычет в размере 1 000 000 рублей, а с третьего миллиона платится налог в размере 13%.

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье, и вы стали ее владельцем больше трёх лет назад. Причем неважно, как именно стали — купили, получили в подарок или в наследство.

Если продали единственное жилье

  • Уменьшить базу на 1 млн руб. Это своеобразная льгота от государства, которую можно использовать не чаще одного раза в год. Продали квартиру за 5 млн руб., использовали вычет, то есть отняли 1 млн руб. База стала 4 млн руб. — с этой суммы и считается налог.
  • Уменьшить базу на расходы на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Сделайте вычет

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы или сократить налог, или вовсе его не платить — ведь если доход минус вычет в виде расхода будет равен нулю, налога не будет.

Продажа каждой доли по двум договорам. Каждый собственник доли может воспользоваться вычетом в миллион рублей. Так, если дом стоит 2 млн, то оба владельца могут продать собственную долю за 1 млн рублей. С этой суммы полагается вычет в 1 млн. Значит, налог платить не надо.

НК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей. Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных. Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.

Как избежать уплаты налога

Налоговый кодекс РФ обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Если недвижимость продана дороже ее первоначальной цены, то в казну платится 13% от разницы цены покупки и продажи.

Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!

Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

Как законно не платить налог с продажи недвижимости в 2020 и 2021 году?

При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.

Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.

Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо

При этом для объектов, полученных в порядке приватизации, наследования и дарения от близких родственников, а также по договору пожизненного содержания с иждивением, правила остались прежними – доходы от продажи таких объектов освобождаются от налогообложения, если они находились в собственности налогоплательщика более трех лет;

Налоги с продажи детских долей, приобретенных за счет материнского (семейного) капитала

Если вы, продавец квартиры, жилого дома или жилой комнаты — физическое лицо, обычный человек, не инвестор, ни учредитель юридического лица — тогда вы должны оплатить подоходный налог (НДФЛ ). НДФЛ — это налог на доходы физических лиц.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену — 8 300 000 руб.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

Пример
Квартира приобретена после 1 января 2016 года. Она продается в 2021 году. На момент продажи квартира находится в собственности продавца менее 5 лет. Кадастровая стоимость квартиры 6 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости — 4 760 000 руб. Во всех ситуациях договорная цена квартиры ниже ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется кадастровая стоимость.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Но, несмотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой по-другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Как не платить налог при продаже квартиры

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Давайте рассмотрим пример. Вы начали строительство квартиры в 2015 году: оформили договор и перевели застройщику оплату. Акт приема-передачи был получен только в 2018 году. А в 2020 году было принято решение продать квартиру.

Если указанные варианты вам не подошли…

Кстати, здесь есть ещё один спорный вопрос. Если новая квартира покупается по ДДУ, то она еще не считается недвижимостью в собственности. Поэтому такую квартиру можно даже купить за год до продажи старой. И пока не будет получен Акт приема-передачи, уже имеющееся жилье, которое планируем продать, будет формально числиться единственным.

Дата отсчёта периода владения

Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее? 😉

Очень важно помнить, что после продажи квартиры исчисление и уплата налога остаются полностью в ведении самого продавца. Автоматически налог не рассчитают, извещение (как при ежегодном налоге на недвижимость) не направят. Ни работодатель, ни налоговая инспекция, ни Росреестр не обязаны отслеживать продажу квартиры и считать НДФЛ для продавцов. Это нужно сделать самостоятельно.

Обязательно ли платить подоходный налог

В гл. 23 НК РФ сказано, что продавец обязан после продажи квартиры уплатить подоходный налог. Иначе его называют НДФЛ. Логика простая – получил доход с продажи недвижимости, затем необходимо исчислить, задекларировать и уплатить с него часть суммы в бюджет.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры

Хотя ИФНС и не обязана отслеживать продажи недвижимости, сведения о сделках в инспекцию передаются Росреестром. Узнав о перерегистрации квартиры на нового хозяина, налоговики могут провести налоговую проверку и доначислить налог к уплате вместе со штрафными санкциями. Чтобы этого избежать, лучше все сделать самостоятельно и вовремя.

В конце 2015 года вы приобрели квартиру со стоимостью по кадастру в 4 млн. рублей. Спустя полгода вы решаете ее быстро продать за 2 млн. и освещаете эту сумму в договоре возмездной передачи имущества. Расчет налога в этом случае проводится по второй цифре.

Правовое регулирование вопроса

  • уточнить, на протяжении, какого срока недвижимость находится в собственности;
  • определить норму налогового обложения (ставку);
  • сравнить стоимость жилья по кадастру с продажной ценой, указанной в договоре;
  • применить подходящий способ расчетных операций.

Расчёт налогового сбора при продаже жилища

Расчет суммы по формуле

  1. предоставление отчета о доходах (подача декларации);
  2. обработка документа сотрудниками налогового органа;
  3. итоговые расчетные операции по определению налога к уплате (за основу берутся данные из декларации);
  4. внесение платежа в любом отделении банка, через платежный терминал или с помощью электронного сервиса оплаты.

Очевидно, что при покупке недвижимости Покупатель не получает доход в результате сделки, а наоборот, он тратит свои деньги на покупку жилья. Именно это и поощряется государством – Покупателю предоставляется приятная налоговая льгота в виде налогового вычета по уплате НДФЛ. То есть за покупку квартиры ему вернут из госбюджета часть «излишне уплаченного» им подоходного налога в течение нескольких лет, следующих за покупкой. Как это выглядит?

Налоговый вычет при продаже квартиры, находившейся в совместной или долевой собственности

Мало того, если даже Продавец в течение 90 дней перед продажей своей «единственной» квартиры приобрел другое жилье (вариант Откроется в новой вкладке.»>альтернативной сделки), то налоговая этого «не заметит» и все равно посчитает продаваемую квартиру «единственной». Такое правило указано в Откроется в новой вкладке.»>пп.4, п.3, ст.217.1, НК РФ.

Налог с продажи квартиры, которая находилась в общей совместной или долевой собственности

С января 2016 года, налогооблагаемой базой при продаже квартиры является та сумма, которая оказалась больше – либо цена, указанная в ДКП, либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.214.10, НК РФ). Но (важный момент!) это правило применяется к продаже только тех квартир, которые были ранее приобретены Продавцом в собственность после 01.01.2016 (см. Откроется в новой вкладке.»>п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014).

Читайте также:  Можно ли подарить долю в участке сельскохозяйственного назначения
Оцените статью
Поможем защитить Ваши интересы
Добавить комментарий