Налоговое последствие сделок договор купли продажи

Но это, как мы уже сказали, чисто юридические тонкости. Бухгалтеру же важно знать, что по ГК РФ недействительная сделка — как оспоримая, так и ничтожная — не влечет для ее сторон никаких юридических последствий, кроме тех, которые непосредственно связаны с ее недействительностью. Также важно, что недействительная сделка недействительна всегда с момента ее заключения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Вводная часть

Итак, наш небольшой экскурс в гражданско-правовую часть вопроса закончен. Из него, думаю, понятен основной посыл законодателя: недействительная сделка как бы не существует изначально. Такой подход долгое время позволял специалистам по налогам говорить, что соответствующую логику нужно применять и к налоговым последствиям недействительности сделки. То есть, налоговую составляющую нужно также вернуть в то состояние, которое было до подписания недействительного договора — восстановить суммы расходов и НДС, принятого к вычету или обратиться в инспекцию с заявлением о возврате излишне уплаченных сумм.

Налог на прибыль и НДС

Основания, по которым ту или иную сделку можно признать недействительной и не влекущей последствий, четко зафиксированы в Гражданском кодексе. Там же детально прописаны последствия недействительности сделки для сторон. Но любой бухгалтер знает, что у сделки есть не только гражданско-правовая, но и налоговая сторона. И вот с налоговыми последствиями недействительности сделки все не так ясно. Недавно этот вопрос затронул Президиум ВАС РФ в информационном письме от 17.11.11 № 148*, дав весьма интересную трактовку положений Налогового кодекса.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую). Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Как часто у Вас есть необходимость обращаться к юристам/нотариусам?
По мере необходимости.
42.86%
Постоянно, в том числе и по работе.
26.53%
Консультируюсь онлайн через интернет, так проще и удобней.
30.61%
Проголосовало: 98

Механизм продажи

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

Читайте также:  Пособия пенсионерам отработающиеся в газпроме

Они отметили, что порядок учета выручки, полученной от покупателя и возвращаемой ему затем налогоплательщиком в случае расторжения договора за некачественное ис­­полнение его условий, главой 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ не предусмотрен. Поэтому, по их мнению, здесь необходимо применять порядок, установленный пунктом 1 статьи 346.17 НК РФ. Так, в случае возврата налогоплательщиком полученных от покупателей (заказчиков) авансов на возвращаемую сумму уменьшаются доходы того налогового (отчетного) периода, в котором произведен возврат. Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на возвращаемые денежные средства на день их списания со счета в банке или выдачи средств из кассы.

Чиновники рассмотрели ситуацию, когда сделка, по которой уже были уплачены все налоги, расторгается. К сожалению, налоговое законодательство не дает прямого ответа, как по­­ступать налогоплательщикам в этом случае. Соответственно они обращаются за разъяс­нениями в Минфин России, который рассматривает каждую такую ситуацию с учетом ее специ­фики. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 25.03.13 № 03-11-11/114)

Мнение чиновников

Наиболее полно налоговый аспект последствий несостоявшихся сделок проанализирован Президиумом ВАС РФ применительно к налогу на иму­щество. Позиция судей содержится в пункте 9 информационного письма от 17.11.11 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Фе­­дерации».

Показательно Постановление АС СКО от 27.06.2018 № Ф08-2414/2018 по делу № А32-30166/2016. В данном случае налогоплательщик действовал в соответствии с разъяснениями Минфина и ФНС, то есть в связи с признанием сделки недействительной представил «уточненки» по налогу на прибыль и НДС, в которых не отражал доходы и расходы от реализации здания.

Официальная точка зрения не меняется.

все совершенные налогоплательщиком в конкретном отчетном (налоговом) периоде хозяйственные операции по реализации товаров признаются выручкой, их стоимость, определенная в первичных документах, должна включаться в состав дохода от реализации для исчисления НДС и налога на прибыль;

Практика применения норм НК РФ о налоге на прибыль и НДС.

признание сделки недействительной влечет обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить стоимость;

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Читайте также:  Награды за трудовое отличие россия

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:

  • по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация)
  • по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2020 год, если это единственная собственность гражданина)
  • по истечению 5-лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов)

Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении

Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия. В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт, за основу государственной оценки и стоимости берутся те данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной. Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) — наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.

Кстати, ФНС в Письме от 28.11.2017 N СД-4-3/[email protected] выразила мысль о том, что признание сделок по приобретению и реализации имущества недействительными является актом обнаружения ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы. В рамках судебных дел были признаны недействительными сделки банка 2015 года по приобретению и последующей реализации земельного участка и недвижимого имущества. Признавая данные сделки недействительными, суды исходили из того, что банк, будучи профессиональным участником коммерческой деятельности, не мог не знать:

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 54 НК РФ налогоплательщики-организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регистров бухгалтерского учета и (или) на основе иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением.

Недействительность сделки по ГК РФ

  • сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (если только из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки);
  • сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
  • мнимая сделка (сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия);
  • притворная сделка (сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях).
Читайте также:  Напишите небольшое эссе на тему двойное гражданство плюсы и минусы

Вариант с уменьшением стоимости приобретаемого имущества является наиболее распространенным с точки зрения частоты совершения такого нарушения. Самым выгодным он является для продавца, так как позволяет скрыть реальный уровень дохода от совершаемой сделки, в результате чего сумма, которая должна быть выплачена в качестве налога на доход физического лица, существенно уменьшается.

Искажение стоимости

В случае, если по условиям сделки цена указана выше, чем есть на самом деле, то продавец рискует получить уголовное наказание за осуществленное мошенничество, которое, в случае значительного ущерба приобретающей стороне, может считаться особо крупным.

Недействительность сведений и сделки

Под сделками по купле-продаже недвижимости понимаются такие соглашения, которые были подписаны с использованием различных методов давления на участников, в том числе, с угрозами физической расправы или морального уничтожения участников, если они откажутся от подписания договора.

    Перечень лиц, имеющих право на подачу иска. Для признания сделки ничтожной в органе правосудия истцом может выступить любое лицо. Для оспоримых сделок существует ограничение относительно круга лиц, которым предоставлено право для обращения в суд в целях признания сделки незаконной при выявленных нарушениях. Например, для признания незаконной продажи недвижимого имущества подать иск могут:

Ничтожные договоры

Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.

Правовые и налоговые последствия

При оспоримости перспективному истцу предоставляется право прибегнуть к судебной защите или решить вопрос полюбовно. Под ничтожной подразумевается сделка, не имевшая право на заключение по определению. Она совершенно однозначно недействительна без необходимости подачи иска и разбирательства в суде, поскольку отсутствует предмет спора в силу заключения вопреки прямым законодательным нормам. Требование об установлении фактической ничтожности может быть предъявлено суду со стопроцентным положительным исходом, а решение относительно оспоримой сделки зависит от конкретных обстоятельств дела.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или Откроется в новой вкладке.»>нотариус.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

Виды ничтожных сделок

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Оцените статью
Поможем защитить Ваши интересы
Добавить комментарий