Необходимые документы для подтверждения юридической чистоты квартиры

Содержание

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Как часто у Вас есть необходимость обращаться к юристам/нотариусам?
По мере необходимости.
41.38%
Постоянно, в том числе и по работе.
27.59%
Консультируюсь онлайн через интернет, так проще и удобней.
31.03%
Проголосовало: 87

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Жилье, которое было использовано в качестве залога, сдано в аренду или находится под арестом, сохраняет свои обременения даже при смене владельца. С такими “подарками” о полноценном владении квартирой можно забыть. А вернее, лучше бы начать переживать о рисках потери нового жилья. Вот почему так важно проверить квартиру на любые обременения.

Выплаты по коммунальным платежам

Обратите внимание! Если право собственности было получено по решению суда, то дважды подумайте перед покупкой. Судебное решение можно обжаловать и вернуть квартиру предыдущему владельцу, при этом деньги вам никто не возместит.

Проверка юридической чистоты сделки

  1. Попросите владельца предоставить документы из ЕИРЦ и ЖЭУ, подтверждающие отсутствие долгов.
  2. Внимательно изучите квитанции за последний год.
  3. Переспросите у работников ТСЖ и ЖЭУ, есть ли задолженности по оплате коммунальных услуг.
  4. Добавьте в договор купли-продажи пункт о том, что продавец выплатил все начисления по коммуналке и в случае выявления задолженности будет нести ответственность лично.
Читайте также:  Кто подключает тв к антенне по улице беловежской в москве

Также нужно обратить внимание на даты событий, если такие имеются у данной жилплощади. Проанализировав даты, можно понять, будут ли еще прошлые события, указанные в выписке, повторяться в ближайшее время или нет.

Как проверить историю квартиры?

Покупка квартиры является знаменательным событием для каждого, кто мечтает о своем жилье. Несмотря на радость от того, что появилась возможность иметь свою жилплощадь, нужно все же сохранять бдительность и внимательно изучать все документы, которые предоставляет продавец.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

  1. Продажа квартиры осуществляется не лично собственником, а его представителем. В этом случае должно насторожить то, если:
    1.1. У представителя отсутствует доверенность, по которой он может заниматься продажей данной недвижимости;
    1.2. Представитель не дает общаться покупателю с собственником лично.
  2. Продавец квартиры не предоставляет покупателю всех необходимых документов для продажи жилой площади. Такое может происходить, когда у продавца имеются поддельные документы, которые могут быть как заранее подготовлены, так и быть готовы непосредственно перед оформлением договора купли-продажи;
  3. Квартира выставлена на продажу со скидкой более, чем 15%. Такое большое снижение цены недвижимости должно будет насторожить покупателя, ведь это может быть и уловкой мошенников;
  4. Квартира продается сразу же после того, как продавец получил свидетельство о собственности на данную жилплощадь. В этой ситуации необходимо выяснить у продавца причины такой скорой продажи имущества.

Для заказа выписки онлайн на сайте Росреестра необходимо заполнить специальную форму на четырех страницах, указав точный адрес или кадастровый номер, а также свои паспортные данные. Также необходимо оплатить государственную пошлину. Подготовка выписки занимает не менее трех рабочих дней (без учета дней на пересылку). На нашем сайте вы можете получить выписку в режиме реального времени.

Выписку из ЕГРН на объект недвижимости может заказать любое заинтересованное лицо. Услуга предоставляется платно. Выписка в виде файлового документа с электронно-цифровой печатью обойдется в 250 рублей, бумажный вариант стоит 450 рублей. Расширенная выписка обойдется в 700 рублей. Получить выписку можно через офис Мои документы или почтовым отправлением. Вы также можете получить выписку с печатью Росреестра, оформив заявку на нашем сайте. Выписка предоставляется в день обращения.

На что обратить внимание при проверке недвижимости

Покупка квартиры на рынке вторичной недвижимости требует тщательной проверки объекта, особенно если с момента возникновения первого права собственности сменилось несколько владельцев. Для такой проверки существует условный термин — определение юридической чистоты. Устойчивое выражение не так давно вошло в употребление, но уже стало популярным.

  1. документы предоставлены в оригинале, собственник не препятствует снятию копий;
  2. присутствуют все необходимые подписи и печати регистрационных служб;
  3. бланки представленных документов соответствуют установленным образцам;
  4. отсутствуют исправления, помарки и прочие механические воздействия на текст документа.

При покупке квартиры внимание следует уделить ее «чистоте», поскольку на рынке до сих пор присутствуют недобросовестные продавцы. Проверку можно осуществить самостоятельно без привлечения дорогостоящих юристов и риэлторов при частной сделке покупки-продажи недвижимости. Важно внимательно отнестись к проверке, чтобы избежать дальнейших трудностей и судебных тяжб.

Проверка через Росреестр

Услуга бесплатная и доступна всем, поскольку предоставляемая информация является открытой и не раскрывает персональных данных владельцев недвижимости, а следовательно, не имеет отношения к ограничению на предоставление персональной информации граждан.

  • Документы о возникновении права собственности.
    Обычно это договор купли-продажи или свидетельство о наследовании. Оригиналы документов должны быть без следов поправок. Если вам предоставили копию, то она должна быть заверена у нотариуса. Любые исправления должны быть заверены.
  • Если договор заключен меньше года назад, то убедитесь что продавец выплатил сумму всей квартирной стоимости. Обратите внимание на другие условия, несоблюдение которых жестоко наказуемо.
  • Если вам предоставили свидетельство о праве на наследование — изучите родственные связи между наследодателем и владельцем. Подозрения должны вызвать отдаленные родственные связи и короткий промежуток времени между приемом наследства и датой начала продажи квартиры.

Даже если в этом случае все документы окажутся абсолютно «чистыми» и не вызовут подозрений, то это не значит, что сделка окажется полностью легальной.

Правоустанавливающие документы на квартиру

  • При общении с продавцом обратите особое внимание на его поведение. Задайте ему вопросы о прошлом владельце, причине продажи квартиры и т.д. Нечестные продавцы не ведут длительных переговоров.
  • Изучите все документы на квартиру до её покупки. Если какие-то документы отсутствуют или владелец отказывается их предоставить — это должно настораживать.
  • Если продавец предоставляет для ознакомления копии документов — они должны быть нотариально заверены.
  • Выясните, кто живет в квартире кроме владельца, существуют ли претенденты на квартиру, знают ли возможные совладельцы о намеченной продаже.
Читайте также:  Не показывает антенна в доме что делать

Документация, подтверждающая чистоту квартиры

  1. Паспорт гражданина РФ.
    Выясните с семейное положение гражданина, наличие детей — претендентов на квартиру. Спросить паспорт можно напрямую у владельца недвижимости либо через местный паспортный стол или отделение УФМС.
  2. Водительское удостоверение.
    Для получения прав нужно пройти комиссию в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, что подтверждает адекватность и вменяемость продавца. Если прав нет, то можно попросить представить справки из этих учреждений.

Если анализ этих документов дал положительные результаты, то можете приступать к следующему этапу проверки.

Попросите продавца предоставить справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным. Это обязательно, если покупаете в ипотеку, и желательно, если покупаете за наличные деньги. Если окажется, что продавец не отдавал отчет собственным действиям, сделку аннулируют через суд.

Чтобы перестраховаться, сходите с продавцом в МФЦ и получите выписку вместе. Так вы убедитесь, что документ подлинный и сможете расспросить сотрудников МФЦ о людях, которые были зарегистрированы в квартире раньше.

Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры

Чтобы перестраховаться попросите продавца запросить у своего нотариуса справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства . Документ может получить только продавец — постороннему человеку нотариус его не выдаст.

Документы для проверки сделки на юридическую чистоту должны запрашиваться сразу же, как только вы определились с вариантом квартиры. Продавец квартиры, собственник или его представитель, который имеет действующую доверенность на право представлять интересы владельца квартиры, при продаже её обязан предоставить всё необходимое для того чтобы сторона покупателя могла провести проверку по документам я окончательно определиться с согласием на сделку.

Какие именно документы для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки нужно запросить с продавца квартиры?

Если в сделке участвуют лицо – представитель собственника по доверенности, не поленитесь проверить подлинность нотариальной доверенности. Это можно сделать через сайт федеральной нотариальной палаты — доверенность проверяется по реквизитам, указанным в ней.

Проверка технического плана квартиры

  1. Если собственник квартиры отсутствует на сделке, то риск того, что квартира продается без его разрешения обязательно нужно проверить. Поскольку, если собственником не было дано разрешение на продажу квартиры или доли в ней, впоследствии сделку можно признать незаконной.
  2. Если собственник квартиры является недееспособным человеком, сделка также является рискованной. В будущем родственники этого человека могут оспорить сделку и вернуть квартиру прежнему владельцу. Обязательно документы для проверки квартиры на юридическую чистоту сделки включают в себя справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.
  3. Если собственник квартиры – несовершеннолетний гражданин, так документам на проверку квартиры на юридическую чистоту необходимо прибавить разрешение органов опеки на совершение сделки.

Наиболее быстрый и надежный вариант сверить данные и увидеть наложенные на недвижимость обременения — это заказать расширенную выписку из ЕГРН на нашем сайте. Мы предоставляем документы, заверенные цифровой подписью, которые выдаются Росреестром.

  • размеры квартиры;
  • месторасположение;
  • кадастровую стоимость;
  • паспортные данные всех владельцев;
  • даты и частоту перепродажи жилья (если это происходит слишком часто, значит, квартира проблемная);
  • наличие долей других владельцев;
  • наличие арестов, ограничений на продажу, других видов обременений.

Устраиваем опрос продавцу

  1. Если квартира была куплена, получена в наследство меньше трех лет назад, то лучше сделку не проводить. Не истек срок исковой давности, могут объявиться наследники.
  2. При малейших сомнениях в подлинности документов, странном поведении продавца, недоговорках и вранье покупать недвижимость не рекомендуется.
  3. Наличие маленьких детей, подростков и недееспособных лиц значительно осложняет продажу, поэтому к делу надо подключить опытного юриста, либо отказаться от покупки, чтобы в дальнейшем не отдать часть жилья чужим людям.
  4. Участие продавца, а также его супруга в любых судебных разбирательствах должно способствовать отказу от приобретения проблемного жилья.
  1. документы предоставлены в оригинале, собственник не препятствует снятию копий;
  2. присутствуют все необходимые подписи и печати регистрационных служб;
  3. бланки представленных документов соответствуют установленным образцам;
  4. отсутствуют исправления, помарки и прочие механические воздействия на текст документа.
Читайте также:  Кому директор по доверенности может передать право подписи платежного поручения в багк

При покупке квартиры внимание следует уделить ее «чистоте», поскольку на рынке до сих пор присутствуют недобросовестные продавцы. Проверку можно осуществить самостоятельно без привлечения дорогостоящих юристов и риэлторов при частной сделке покупки-продажи недвижимости. Важно внимательно отнестись к проверке, чтобы избежать дальнейших трудностей и судебных тяжб.

Проверка через Росреестр

Услуга бесплатная и доступна всем, поскольку предоставляемая информация является открытой и не раскрывает персональных данных владельцев недвижимости, а следовательно, не имеет отношения к ограничению на предоставление персональной информации граждан.

Если покупатель приобретет квартиру с неузаконенной перепланировкой, то решать эту проблему придется ему. Нет гарантии, что узаконить ее будет возможно, если, например, перепланировка затронула несущие конструкции квартиры.

Согласие супруга на сделку

  • устав (последняя редакция) – основной документ, который содержит информацию об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения.

Документы об объекте строительства

Чтобы узнать «историю» квартиры, в первую очередь необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней содержатся основные данные, необходимые для первоначальной проверки объекта. Изучив документ можно определиться с дальнейшим алгоритмом совершения сделки.

Также в выписке стоит изучить информацию за ближайшие 3 года. Если квартира за это время н продавалась несколько раз или на нее не накладывали арест, то можно успокоиться. Если же по поводу квартиры были споры, то стоит взглянуть на решение суда, чтобы убедиться, что он окончательно решен. Не стоит покупать квартиру если спор еще в полном разгаре и стороны обратились в суд, но решения еще не было.

Как проверить историю квартиры?

  • Проверить подлинность его паспорта. Этот момент можно проверить по базе ГУ по вопросам миграции МВД России. На сайте всегда вывешен список недействительных паспортов, который постоянно обновляется. Углубленные данные можно узнать только в паспортном столе.
  • Если продажей квартиры занимается его представитель, то на подлинность нужно проверить не только паспорт, но и доверенность. Доверенность должна быть зарегистрирована в нотариальной конторе и заверена нотариусом. Представитель без доверенности не может выполнять никаких действий. В доверенности должно быть четко прописано, что указанный человек может представлять интересы владельца, осуществлять сделки с квартирой и получать деньги за ее продажу. Не редко представитель наделяется возможностью только продавать квартиру, а деньги будет получать ее владелец. Поэтому нужно внимательно прочесть и оценить доверенность, иначе можно остаться без квартиры и без денег.
  • Проверить дееспособность владельца квартиры. Этот момент можно уточнить у соседей продаваемой квартиры. Как правило, они с охотой рассказывают покупателям о возможных проблемах, которые могут возникнуть при покупке данного жилья. Недееспособный гражданин не может адекватно оценивать свои действия, поэтому результатом может оказаться расторжение сделки.

Как проверить отсутствие третьих лиц?

Совсем другое, когда в квартире были снесены несущие стены и другие подобные действия, так как для нового жильца это может оказаться неприятным сюрпризом и повлечет большие финансовые затраты. Кроме того, будет потрачена куча нервов и радости от покупки жилья покупатель уже не сможет почувствовать.

Третий момент – наличие обременений. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Квартира не должна быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. В противном случае вашу сделку могут не зарегистрировать в Росреестре, но даже если это произойдет, ваши права как собственника будут ограничены правами третьих лиц.

Если у квартиры часто менялись владельцы на основании договоров купли-продажи, вероятно, что имеются какие-либо юридические проблемы и продавец пытается ввести вас в заблуждение. Лучше подыскать другой вариант для вложения средств.

○ Заявленное качество жилья.

  • Пункт 1 ст. 181 ГК РФ:
  • «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения».

Оцените статью
Поможем защитить Ваши интересы
Добавить комментарий