Налоговые последствия если компнаия задерживает оформление основного договора купли продажи

Если договор комиссии переквалифицировать в договор купли-продажи, то бывший комитент будет являться продавцом. Для него датой перехода права собственности и датой реализации товара будет считаться день передачи товара покупателю.

Подмена договора купли-продажи договором лизинга

  • непринятие налоговым органом документов налогоплательщика, которые содержат недостоверные и противоречивые сведения;
  • корректировка налоговым органом уровня цен в случае отклонения;
  • вменение налогоплательщику иного, чем он применяет, режима налогообложения.

Подмена договора купли-продажи договором комиссии

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму — цену (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Согласно условиям договора стоимость квартиры была определена в 600 000 руб. Ответчица обязалась выплатить истцу названную сумму после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в течение дня. До настоящего времени ответчицей не исполнено обязательство по выплате суммы в размере 600 000 руб., передача квартиры по передаточному акту не состоялась.

Позиция суда

К. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате, ссылаясь на то, что являлся собственником квартиры . 23 ноября 2004 года между ним и С. (впоследствии в связи с заключением брака изменившей фамилию на К.С.) был заключен договор купли-продажи данной квартиры.

Определение Верховного суда от 3 июня 2008 года № 5-В 08-8

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Как часто у Вас есть необходимость обращаться к юристам/нотариусам?
По мере необходимости.
42.27%
Постоянно, в том числе и по работе.
26.8%
Консультируюсь онлайн через интернет, так проще и удобней.
30.93%
Проголосовало: 97

Продажа общества с ограниченной ответственностью, у которого есть долги, должна проходить в соответствии со строгой процедурой, иначе такая продажа будет оспорена лицами, чьи права были нарушены в рамках прохождения процедуры продажи. Весь процесс выглядит следующим образом:

Причины продажи

Проведение данного мероприятия чаще всего используется для того, чтобы избежать необходимости уплаты долгов, которые образовались у организации. Однако следует понимать, что у такой сделки может быть ряд последствий, которые должны быть учтены.

Необходимые документы

Однако такая продажа не должна носить фиктивный характер, иначе она может быть оспорена в соответствии с нормами действующего гражданского и гражданского процессуального законодательства, а прежние владельцы будут привлечены к различным мерам ответственности вплоть до уголовной за мошеннические действия при осуществлении такой продажи.

Читайте также:  Отпределение многодетности

Они отметили, что порядок учета выручки, полученной от покупателя и возвращаемой ему затем налогоплательщиком в случае расторжения договора за некачественное ис­­полнение его условий, главой 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ не предусмотрен. Поэтому, по их мнению, здесь необходимо применять порядок, установленный пунктом 1 статьи 346.17 НК РФ. Так, в случае возврата налогоплательщиком полученных от покупателей (заказчиков) авансов на возвращаемую сумму уменьшаются доходы того налогового (отчетного) периода, в котором произведен возврат. Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на возвращаемые денежные средства на день их списания со счета в банке или выдачи средств из кассы.

Впоследствии покупатель указал на наличие скрытых существенных недостатков, и в результате между предпринимателем-продавцом и по­­купателем было достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи. Денежные средства, полученные за офис, предприниматель вернул покупателю. При этом у него возник вопрос: должен ли он, как плательщик единого налога, уплатить его по данной сделке?

Мнение чиновников

Налоговики посчитали, что об­­щество занизило облагаемую базу по налогу на имущество, поскольку не учло стоимость недвижимого имущества, реализованного по до­­говору, признанному впоследствии недействительным. Налоговый орган счел, что в данном случае общество должно было восстановить в бухгалтерском учете сведения о реализованном имуществе на дату его реализации, внеся соответствующие исправления в регистры бухгалтерского учета.

  • юридических консультаций;
  • госпошлины;
  • представительства в суде;
  • экспертизы подлинности предварительного договора;
  • билеты и съем жилья, если для урегулирования споров с контрагентом необходимо ездить в другой город.

Можно ли уклониться от заключения договора купли-продажи при наличии предварительного соглашения: риски Покупателя

Нежелание Покупателя приобрести имущество может причинить Продавцу убытки. Так, заключение предварительного соглашения на длительный срок может привести к падению цен на предмет договора. Тогда при отказе от сделки Продавец потеряет не только обещанные деньги, но и лишится возможности продать имущество на выгодных условиях. Кроме того, по предварительной договоренности будущий Покупатель может затребовать улучшения предмета контракта (например, провести ремонт в квартире, поставить ограждение на участок), что при уклонении от покупки может быть обременительным для Продавца.

Последствия для Покупателя

При заключении сложных сделок купли-продажи, например, квартиры или земельного участка, сторонам необходимо время на подготовку документов, одобрение ипотеки или снятие с регистрационного учета по старому адресу. Для того, чтобы будущий Продавец или Покупатель за время сбора нужных бумаг не передумали заключать договор, они подписывают предварительное соглашение купли-продажи, в котором заранее оговаривают все условия по сделке. Если одна из сторон, заключившая предварительный договор, отказывается от подписания основного соглашения, для нее могут наступить неблагоприятные последствия.

  • непринятие налоговым органом документов налогоплательщика, которые содержат недостоверные и противоречивые сведения;
  • корректировка налоговым органом уровня цен в случае отклонения;
  • вменение налогоплательщику иного, чем он применяет, режима налогообложения.

Налогообложение договора

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (п. 1 ст. 990 ГК РФ).

Переквалификация договора

На практике чаще всего встречается подмена договора купли-продажи, который в зависимости от обстоятельств преподносится как договор комиссии, договор лизинга либо как договор реализации долей в уставном капитале.

Читайте также:  Скидки для студентов средне специального образования ржд

Цена недвижимости зависит от способа оформления сделки. Понятно, что и продавец, и покупатель не готовы платить лишние налоги. Чем меньше налоговое бремя, тем больше правовые риски. Рассмотрим основные способы оформления сделок с недвижимостью и налоговые последствия заключения таких сделок.

Прямая купля-продажа недвижимости

  • соответствие данных, указанных в свидетельствах, фактическим данным (в том числе адреса, номера, площадь, расположение здания на земельном участке) и данным, указанным в иных документах;
  • юридически значимые действия с объектами недвижимости (например, переход права собственности на них, изменение назначения объектов, процесс строительства);
  • наличие обременений, в том числе возможности установления сервитута (проход, проезд, прокладывание коммуникаций);
  • наличие судебных процессов в отношении прав на объекты, в том числе законченные строительством, а также возможность предъявления негаторного иска;
  • соответствие использования земельного участка законодательству (ст. 285 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли, которая используется нерационально, не по назначению или использование которой приводит к ухудшению экологической обстановки);
  • возможность отнесения земельного участка к категории особо ценных земель (ст. ст. 1, 85, 100 Земельного кодекса РФ), в отношении которых существуют дополнительные ограничения.

Покупка долей

При соблюдении требований ст. ст. 171, 172 НК РФ у российской компании-покупателя возникает право на налоговый вычет по НДС в размере, уплаченном продавцу по договору. По мнению авторов, в рассматриваемой ситуации существует большая вероятность того, что право на получение этого вычета покупателю придется доказывать в арбитражном суде.

Кроме того, в тот момент, когда покупатель согласился пойти на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом. В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.

Хороший вопрос. Что могу сказать по этому поводу. Описанная выше ситуация, к сожалению, характерна для современного рынка вторичной недвижимости. С одной стороны незадачливый хозяин жилья со свежей собственностью на недвижимое имущество, который не внемлет ничьим здравым советам, с другой – озадаченные потенциальные покупатели, которые не знают с какого лучше боку подступиться к объекту: как говорится, и хочется и колется.

Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

Чья инициатива?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Читайте также:  Отказ матери от ребёнка в пользу отца

Механизм продажи

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Налогоплательщик – покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, признанному судом недействительным, обязан восстановить начисленную ранее амортизацию по указанному основному средству и амортизационную премию (если она применялась) и внести соответствующие исправления в декларации по налогу на прибыль.

Официальная точка зрения не меняется.

На протяжении нескольких лет чиновники дают аналогичные рекомендации, суть которых заключается в следующем: признание судом сделки недействительной в целях налогообложения прибыли рассматривается как совершение ошибки, которая исправляется в порядке, установленном ст. 54 НК РФ.

Практика применения норм НК РФ о налоге на прибыль и НДС.

признание сделки недействительной влечет обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить стоимость;

Если следовать той логике, которую применил Президиум ВАС РФ, то возврат имущества в связи с признанием сделки недействительной — такая же хозяйственная операция, которая отражается в бухгалтерском учете обеих сторон. А значит, влечет налоговые последствия.

Налог на прибыль и НДС

Однако Президиум ВАС РФ в упомянутом нами письме занял прямо противоположную позицию. Суд указал, что само по себе признание сделки (напомним, что в письме речь идет о договоре купли-продажи недвижимости) недействительной и возложение на стороны обязанности вернуть друг другу все полученное по сделке, не означает, что и налоговой составляющей будет придан статус-кво. Связано это с тем, что, по мнению судей, к налоговым последствиям приводят не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые для их исполнения финансово-хозяйственные операции. Именно эти операции (а не сами сделки) организации отражают в бухучете.

Недействительные сделки…

Второе следствие: это правило действует и в обратную сторону. А значит, суммы, уже включенные в расходы, или принятые к вычету по рассматриваемым хозяйственным операциям, не восстанавливаются. Это касается и амортизации, начисленной покупателем за то время, пока он владел имуществом — она также останется в расходной части налоговой базы, несмотря на то, что сделка признана недействительной и имущество возвращено продавцу.

Оцените статью
Поможем защитить Ваши интересы
Добавить комментарий