Нельзя передать в аренду доли в праве на земельный участок

Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.

Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.

Разрешенные цели использования.

Одной из таких ситуаций является аренда части земельного участка, при которой может возникать множество спорных моментов. Поэтому все особенности проведения и документального оформления этой сделки стоит рассмотреть более подробно.

Представим ситуацию, что арендуемым земельным участком заинтересовался конкурент сельхозпроизводителя. Он может предложить собственникам земли более привлекательные условия сотрудничества. С учетом сформировавшейся судебной практики любой из собственников мог обратиться в суд и с большой вероятностью успешно оспорить договор аренды, с тем чтобы заключить его с новым арендатором на более выгодных условиях.

Риски снизились, но не исчезли

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Как часто у Вас есть необходимость обращаться к юристам/нотариусам?
По мере необходимости.
41.38%
Постоянно, в том числе и по работе.
27.59%
Консультируюсь онлайн через интернет, так проще и удобней.
31.03%
Проголосовало: 87

Заключить соглашение о порядке использования земельного участка между всеми участниками долевой собственности

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке. Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие. Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

Читайте также:  Какой дом считаетсямногоквартирным по мусорному закону

Постановление новых границ на кадастровый учёт в теории обязательно, но на практике, даже при возникновении разбирательств, контролирующим органам достаточно чёткого обозначения участков в договоре с путём литературного или графического описания.

Особенности найма

При несоблюдении этих обязательных пунктов сделка может быть признана недействительной и пострадать может любая из сторон. Как собственник, так и арендатор должны быть осторожными и заверять границы как можно большим числом законных способов.

Подготовка межевого плана

Кадастровый паспорт – вот документ, который для этого необходим. Вести кадастровый учёт и заверять там какие-либо изменения может только кадастровый инженер после того, как границы будут согласованы с инспекциями.

Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца. Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

В последнем случае передача в аренду части земельного участка действует до тех пор, пока арендатор и собственник не расторгнут сделку по чьей-либо инициативе. Поэтому так важно обозначить в договоре условия и порядок его прекращения.

Важные нюансы договора аренды части участка

Кроме того, разбирательство грозит, когда сделка оказывается недействительной или ничтожной при нарушении порядка ее заключения, ущемлении прав сторон договора либо третьих лиц (например, владельца участка, собственность на который является долевой).

Если ты имеешь в виду из практики ФАС МО Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2002 г. № КГ-А40/5996-02 (единственное, которое я нашел по теме), то вопрос-то опять упирается в то, может ли быть объектом перенайма часть земельного участка. ВАС РФ считает, что п. 1 ст. 607 ГК допускает сдачу в аренду лишь всего земельного участка.

#5 mnatsa mnatsa —>

Вернемся к перенайму.
Имеется любопытное постановление ФАС Сев.-Западного от 15 января 2001 года Дело N 1522. Суд, толкуя ч.2 ст.615 ГК, обнаружил недюжие аналитические способности, выведя правило: «[. ] в случае перенайма первоначальный арендатор перестает быть ответственным перед арендодателем и выбывает из обязательства».

Читайте также:  Налог с продажи квартиры ценой менее 1 мллиона рублей

#9 Massive Massive —>

Однако тот же суд позднее выдает эдакое (N КГ-А40/5996-02 ФАС МО от 12 сентября 2002 года):
«Возможность перенайма, предусмотренного п.2 ст.615 ГК РФ, не ставится в зависимость от того, передает ли арендатор права и обязанности в отношении всего объекта аренды».

Сущность соглашений может различаться в зависимости от разрешенного вида использования земельной площади и её назначения. Но каждый из них носит возмездный характер. Передача надела во временное пользование должна сопровождаться заключением письменной формы документа во избежание возникновения конфликтных ситуаций. Но законодательно не установлена обязанность заключения соглашения, если срок действия договорных правоотношений не превышает одного года.

Нюансы заключения

  1. ГК РФ. В частности:
  • Ст. 607 определены требования к необходимым условиям договора;
  • Ст. 652 устанавливает обязательную регистрацию соглашения в соответствующей службе, когда договорные обязательства действуют более 1 года. В ситуациях, когда нанимается частный дом, участок под ним также переходит во временное пользование к арендатору, именно та его часть, которая необходима для обеспечения нормального использования жилого помещения;
  • Ст. 614 определяет способы оплаты аренды, а также пересмотр стоимости предмета соглашения, но не чаще 1 раза в год. Для некоторых видов имущества пересмотр цены контракта может производится чаще в связи с принятием отдельного нормативного акта. В договоре арендная ставка может указываться в виде зафиксированного размера либо исчисляться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, стоимость соглашения может быть привязана к изменению официально установленной государством ставки, но конкретная сумма не указывается.
  1. ЗК РФ. Ст.ст. 22, 27 предусматривают запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в федеральной собственности, а именно:
  • Входящих в заповедные зоны, национальные парки и подобное;
  • Расположенных под сооружениями, являющимися собственностью вооруженных сил РФ;
  • Используемых под объектами, применяющих атомную энергию;
  • Отведенных под захоронение различных лиц;
  • Эксплуатируемых службами исполнения наказания, госохраны, ФСБ;
  • Застроенных объектами связи, инженерно-технических сооружений и пр.

Законодательное регулирование

При подготовке документа нужно, чтобы в него были внесены необходимые сведения. Он готовится в двух экземплярах для каждой из сторон, имеющих одинаковую юридическую силу. Для формирования соглашения потребуется следующая документация:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.
Читайте также:  Налог с продажи недвижимости выше миллиона

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

И ещё, в договорном пакте должны быть указаны условия по эксплуатации земельного участка. В случае возникновения вопросов, можно проконсультироваться с дипломированным специалистом. При желании обратившегося к нему субъекта, он может предоставить образец для составления договорного соглашения по аренде части территориального надела.

При наличии этой документации, возможна передача части территориального надела в аренду. Но собственник может сам не заниматься сбором этой документации. Если доверит это дело проверенному человеку, предоставив ему нотариально заверенную доверенность.

Документы для арендного договора

В законодательной базе отсутствуют обязательные истребования о предварительном проведении раздела территориального надела. Если в арендное пользование сдаётся только его часть. Следовательно, арендодатель может сдавать участок в аренду иному лицу без межевания. Если срок аренды составляет больше одного года или в сделке участвует юридическое лицо, организация, предварительно должно быть составлено обязательное заключение письменного пакта с последующей госрегистрацией.

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Порядок оформления договора

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Оцените статью
Поможем защитить Ваши интересы
Добавить комментарий