Пример. Гражданке С. в 2012 году была подарена ½ квартиры. Ее дочери унаследовали по ¼ имущества от своей бабушки в 2018 г. По общему согласию женщины решили продать квартиру. Ее стоимость составила 5 млн. 200 тыс. руб. Они оформили договор, согласно которому мать продавала свою долю за 4 млн. 800 тыс. руб. Стоимость долей дочерей составила по 200 тыс. руб.
При оформлении продажи долей отдельными договорами
До 2016 г. многие продавцы указывали в договорах фиктивную сумму, близкую к налоговому вычету в 1 млн. руб., дабы занизить НДФЛ. Однако, после введения правила о сравнении стоимости по ДКП с кадастровой, такие уловки потеряли смысл.
Законные пути уменьшения величины налога
Продажа недвижимости сопряжена с получением немалого дохода. При реализации доли в квартире важно не только правильно оформить сделку, но и осуществить выплаты в бюджет в виде налогов. Предварительно стоит разобраться в следующих вопросах: как меняется сумма налога в зависимости от срока владения недвижимостью, и как его правильно рассчитать при реализации доли имущества; положен ли продавцу налоговый вычет (НВ)?
В мае 2021 года вы решили продать квартиру, которую приватизировали в январе 2018 года. С момента приватизации прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.
В марте 2018 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2021 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.
Какой налог с продажи наследства
С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ. Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно, чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается жилья, купленного после 01.01.2016 года.
Максимальный размер льготы закреплен законодательно. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму до 1 млн. рублей от общего количества расходов, которые были связаны с покупкой недвижимости. Однако их предстоит подтвердить документально. В расходы входит не только цена недвижимости, но и проценты по кредиту, если жилье приобретается на деньги банка, также затраты на услуги риэлтора и иные расходы.
Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета
Нередко споры возникают в ситуации, когда человек хочет продать долю в недвижимости. Допустим, изначально гражданин владел 1\3 в квартире. Затем, в последствии, он получил оставшиеся 2\3. В этой ситуации не все знают, какой момент считается началом течения срока собственности. Разъяснения, касающиеся проблемы, дает Минфин.
Величина налоговой льготы
Благодаря изменениям, которые вступили в силу в 2016 году, были пресечены возможные спекуляции с недвижимостью. Теперь, если в договоре фигурирует сумма не менее 1 миллиона рублей, это не позволяет человеку уйти от уплаты налога. Если доход от реализации недвижимости, которая была приобретена в 2016 году, составит меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, схема расчета налога также изменится. Чтобы определить, какое количество денежных средств предстоит отдать в пользу государства, предстоит произвести следующие вычисления:
Прежде чем выяснить, с какой суммы берется налог с продажи квартиры, следует узнать, возникает ли вообще обязанность платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в Вашей ситуации. В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В различных ситуациях минимальный предельный срок владения может быть 3 или 5 лет. И, если Вы продали квартиру, которая была в Вашей собственности более 5 лет, вопрос о расчете НДФЛ (с какой суммы нужно платить налог с продажи квартиры) Вас не должен волновать. Чтобы выяснить, была ли квартира в Вашей собственности более или менее минимального предельного срока владения необходимо знать, с какого момента считается срок владения продаваемой квартирой. Например, при продаже полученной в наследство квартиры срок владения будет считаться не с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, а с даты смерти наследодателя.
юридическая помощь
В начале 2020 года мужчина приобрел квартиру за 6 000 000 руб., в конце этого же года он продал ее за 7 500 000 руб. (кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020 года ниже стоимости квартиры по договору купли-продажи). Получать вычет в сумме 1 млн. руб. в данном случае невыгодно, поэтому для расчета подоходного налога мужчина решает уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, связанные с ее приобретением. В начале 2021 года мужчина подает декларацию, согласно которой налог к уплате составит 195 000 руб. ((7 500 000 – 6 000 000)* 13 %).
С какой суммы платится налог с продажи квартиры?
В том случае, если Вы можете документально подтвердить Ваши расходы на покупку квартиры, при расчете НДФЛ с продажи квартиры вместо применения имущественного вычета в 1 млн. руб. возможно будет более выгодно учесть расходы на приобретение недвижимости. С какой сумма не платится налог с продажи квартиры в этом случае? Вы не будете платить налог с непосредственно стоимости покупки квартиры, а также, например, с суммы расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение жилья (о том, какие расходы учитываются при расчете налога с продажи квартиры, можно узнать здесь).
В этом случае продавец экономит на уплате налога 130 тыс. руб. (1 млн. руб. * 13%), что является весьма существенной суммой.
Продавцом является резидент, который владеет квартирой более трех лет. Размер налога в этом случае:
Также стоит отметить, что требования относительно трехлетнего срока действовали только до конца 2015 года. С 2016 года минимальный срок владения имуществом увеличивается до пяти лет – поправка подобного рода уже была принята и внесена в Налоговый кодекс РФ. Однако в некоторых случаях по-прежнему сохранится действующий сейчас трехлетний период.
Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности
Денежные поступления, полученные в результате продажи квартиры, считаются доходом гражданина и по общим правилам подлежат налогообложению. Поэтому от суммы сделки продавцу необходимо будет рассчитать и уплатить налог – НДФЛ.
- договор покупки-продажи;
- паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
- ИНН;
- документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
- либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.
Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:
Имущественный вычет пенсионерам
То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.
До 2016 г. действовало правило, согласно которому от внесения НДФЛ освобождались лица, владеющие жильем от 3 лет. Законом № 382-ФЗ от 29.11.2014 г. были внесены изменения, согласно которым срок владения для приобретения 100% льготы увеличивается до 5 лет.
Если срок владения имуществом более 3 лет
Если в ДКП указывается 1-на продаваемая доля, на нее распространяется вычет в 1 млн. руб. При продаже целой квартиры долями по отдельным договорам каждый из совладельцев вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб.
При оформлении продажи долей одним договором
Пример. Гражданке С. в 2012 году была подарена ½ квартиры. Ее дочери унаследовали по ¼ имущества от своей бабушки в 2018 г. По общему согласию женщины решили продать квартиру. Ее стоимость составила 5 млн. 200 тыс. руб. Они оформили договор, согласно которому мать продавала свою долю за 4 млн. 800 тыс. руб. Стоимость долей дочерей составила по 200 тыс. руб.
Если ваше имущество изъяли для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости, вы имеете право на налоговый вычет в размере выкупной стоимости вашего имущества, полученной вами в денежной или натуральной форме. Таким образом, вам не придется уплачивать налог на полученный при изъятии имущества доход.
Если вы продаете имущество, находящееся в общей долевой или общей совместной собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними (если имущество находится в общей совместной собственности).
1. В каких случаях можно оформить налоговый вычет?
Еще один вариант получения вычета, который позволит вообще не уплачивать налог на доход от продажи имущества, — предоставление документов, подтверждающих, что ваша выгода (разница между суммой, потраченной на приобретение имущества, и суммой, которую вы получили при его продаже) составила меньше 1 млн рублей (для квартиры) или 250 000 рублей (для другого имущества).
При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям в размере 1 000 000, 250 000 или в сумме подтвержденных расходов на его приобретение в отношение всего объекта.
в следующих случаях:
— в порядке наследования от членов
семьи или близких родственников,
— по договору дарения от членов
семьи или близких родственников,
— в результате приватизации,
— по договору пожизненного
содержания с иждивением,
— по любым основаниям, но на дату
продажи это единственное жилье
В каком размере и когда может быть получен вычет при продаже имущества
При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, вычет предоставляется в размере 1 000 000, 250 000 или в сумме расходов на его приобретение (в зависимости от вида имущества и выбора налогоплательщика) в отношении всего объекта.
Вычет при этом можно распределить в любой пропорции.
Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.
Кто платит налог?
Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.
Минимальный срок владения до и после 2020 года
Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.
- В одном случае продавец будет использовать льготный имущественный вычет, который, согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, составляет 1000000 рублей и фактически он снижает сумму, подлежащую к уплате налогов. При этом такая льготная сумма может быть применена в полном объеме как к одному объекту недвижимости, так и сразу к нескольким.
- В другом случае имущественный вычет может быть представлен в качестве величины расходов, например, на первоначальную стоимость жилья, на средства затраченные на ремонт. При этом все эти расходы должны иметь документальное подтверждение.
Если жилье во владении меньше 3 или 5 лет
Гражданин может оформлять налоговый вычет с продажи квартиры, даже если она в собственности меньше установленных законом сроков – 3 или 5 лет. При этом ему необходимо будет уплатить соответствующий налог с полученного дохода от продажи. Размер этого налога можно уменьшить двумя способами.
Больше 3 или 5 лет
В остальных случаях этот срок владения имуществом должен составлять 5 лет. При этом срок отсчитывается не со дня покупки, а с даты, указанной в свидетельстве о регистрации права собственности, за некоторыми исключениями: при наследовании – с дня смерти, недвижимость в кооперативе – с даты внесения последнего пая.
Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.
Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.
Как продать квартиру без налога
Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.
Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года, в котором состоялась сделка. Поэтому при совершении многомиллионных сделок с низкой маржой очень важно иметь и сохранять все документы, подтверждающие их реальность и законность. Это позволит в будущем существенно сэкономить.
В Российской Федерации на данный момент плоская система налогообложения доходов. Для резидентов ставка равна 13 %. Доходы нерезидентов облагаются по ставке в 30 %. Расчетом налогооблагаемой базы (дохода) налогоплательщик занимается самостоятельно. Законодательство предоставляет налогоплательщику два варианта расчета.
Кому не нужно платить налог
Пример. Гражданка Иванова ухаживала за соседкой в течение нескольких лет, приобретала продукты и лекарства за свой счет и т. п., но делала это без задней мысли, никак отношения с ней не формализовала (в плане заключения договора пожизненной ренты). В благодарность за это соседка завещала ей квартиру. Вступив в наследство после 01.01.2016, Иванова не сможет продать квартиру меньше чем через 5 лет без уплаты налога. Поскольку не являлась ни близким родственником покойной, ни ее официальным опекуном.